Entrando en Contexto: El Gobierno Nacional considera
que la emergencia actual, con sus consecuencias económicas, torna de muy
difícil cumplimiento, para una importante cantidad de locatarios y locatarias,
hacer frente a sus obligaciones estipuladas en los contratos.
Además, muchos trabajadores, comerciantes, profesionales,
industriales y pequeños y medianos empresarios ven afectados fuertemente sus
ingresos por la merma de la actividad económica con la consecuente dificultad
que ello genera para afrontar todas sus obligaciones en forma íntegra y para
disponer lo necesario para costear su alimentación, su salud y su vivienda.
Ante estas situaciones, muchos locatarios y locatarias pueden
incurrir en incumplimientos contractuales, y ello, a su vez, puede desembocar,
finalmente, en el desalojo de la vivienda en la cual residen.
Asimismo, la CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA NACIÓN ha
reconocido la constitucionalidad de las leyes que suspenden temporaria y
razonablemente los efectos de los contratos como los de las sentencias firmes,
siempre que no se altere la sustancia de unos y otras, con el fin de proteger
el interés público en presencia de desastres o graves perturbaciones de
carácter físico, económico o de otra índole.
En estos casos, el gobierno está facultado para sancionar
las leyes que considere conveniente, con el límite que tal legislación sea
razonable, y no desconozca las garantías o las restricciones que impone la
Constitución.
En base a todo esto, el PEN considera que las medidas
adoptadas por el presente Decreto son razonables, proporcionadas con
relación a la amenaza existente, y destinadas a paliar una situación social
afectada por la epidemia, para evitar que se agrave y provoque un mayor
deterioro en la salud de la población y en la situación social.
Decreto en Cuestión:
SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Se suspende, hasta el día
30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias
judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los siguientes contratos
de locación:
- De inmuebles destinados a vivienda única urbana
o rural.
- De habitaciones destinadas a vivienda familiar o
personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
- De inmuebles destinados a actividades culturales
o comunitarias.
- De inmuebles rurales destinados a pequeñas
producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
- De inmuebles alquilados por personas adheridas
al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio
o a la industria.
- De inmuebles alquilados por profesionales
autónomos para el ejercicio de su profesión.
- De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y
Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y
modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la
industria.
- De inmuebles alquilados por Cooperativas de
Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE
ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).
Esto será de aplicación siempre que el litigio se haya
promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato
de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte
locataria, sus continuadores o continuadoras, sus sucesores o sucesoras por
causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.
Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya
ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia
del presente decreto.
También quedan suspendidos los plazos de prescripción en
los procesos de ejecución de sentencia respectivos.
PRÓRROGA DE CONTRATOS: Se prorroga, hasta el día 30
de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de
los inmuebles enumerados anteriormente cuyo vencimiento haya operado desde
el 20 de marzo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la
parte locataria, sus continuadores o continuadoras, sus sucesores o
sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si
hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de
septiembre de este año.
La parte locataria podrá optar por mantener la
fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo
por un término menor al autorizado en este inciso.
El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse
en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que
deberá ser, por lo menos, de 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento
pactada, si ello fuere posible.
En todos los casos, la extensión del plazo contractual
implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte
fiadora.
CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Se dispone,
hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las
locaciones de los contratos de locación establecidos.
Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio
de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.
La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar
la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del
contrato.
Las demás prestaciones de pago periódico asumidas
convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por
las partes.
SUBSISTENCIA DE FIANZA: No resultarán de aplicación,
hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga
opcional prevista, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación
ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596
del Código Civil y Comercial de la Nación.
DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que
resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar,
deberá será abonada por la parte locataria en: Al menos 3 cuotas y Máximo 6 cuotas, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la
primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que
contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto
con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses
consecutivos.
Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias
resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del
contrato.
No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios
ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las
obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total
cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y
d) del Código Civil y Comercial de la Nación.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta
que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el
primer párrafo de este artículo.
DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren
generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta
el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en
pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos
parciales, deberán abonarse en las mismas condiciones que las deudas por
diferencia de precio.
En estos casos podrán aplicarse intereses compensatorios,
los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30
días, que paga el Banco de la Nación Argentina.
No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios,
ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora
permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación
los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la
Nación.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta
que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el
primer párrafo de este artículo.
Durante el período previsto en el primer párrafo del
presente artículo no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del
Código Civil y Comercial de la Nación.
BANCARIZACIÓN: La parte locadora, dentro de los 20
días de entrada en vigencia del Decreto, deberá comunicar a la parte locataria
los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar
transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los
pagos a los que esté obligada.
EXCEPCIÓN – VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: Quedan
excluidos del congelamiento de precios, los contratos de locación cuya parte
locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para
cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente,
debiéndose acreditar debidamente tales extremos.
EXCLUSIÓN: Quedan excluidos del presente decreto los contratos
de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley 13246 con las
excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación
temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la
Nación.
MEDIACIÓN OBLIGATORIA: Se suspende por el plazo de 1
año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del
artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos
regulados en este decreto.
PRORROGA: Se Faculta al PODER EJECUTIVO NACIONAL a prorrogar
los plazos previstos en el Decreto.
